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“限购令”下常见法律纠纷类型及法律分析

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“限购令”下常见法律纠纷类型及法律分析
目前各地政府陆续出台调控房地产市场的“限购令”,根据笔者接触的因限购令引发的法律纠纷,针对各种不同情况,总结出以下几种类型。
一、双方签订买卖合同以后,所购房的地方政府颁布了限购令,根据政策规定买方因不符合购房资格不能办理转移过户,正在履行过程中的合同无法继续履行下去,买方要求解除合同返还所交款项,卖方要求没收定金,由此引发纠纷。
这种情况首先要看合同约定,有约定从约定,比如合同约定可以过户给买方指定的明确具体的第三方,则依合同约定,房屋过户到第三方名下。如果合同没有约定遇国家政策合同无法继续履行如何处理,则因签订合同后出现了不可归责于双方的原因,可以解除合同互不承担违约责任,卖方返还买方所交款项。
二、双方签订买卖合同以后,卖方以现名下已有多套房,如果出售该房,今后将无法再购买房产为由,要求解除合同并返还买方定金,但买方要求继续履行合同而引起纠纷。
有些卖方遇房价上涨,以限购令为借口毁约,伺机寻找出价更高的买方。但这不是合法理由,因为卖方完全可以继续履行合同出售房屋,至于今后是否能够符合限购令的购房资格购买他房,与买方无关。
三、政府颁布了限购令,卖方明知买方现有条件不符合购房资格,双方合同中约定可以过户到买方指定的第三方,但在合同约定的时间内没有找到可以借名购房的第三方,由此引起纠纷。
这种情况下如果双方没有特别约定找不到第三方过户可以解除合同互不承担违约责任,则由买方承担合同不能继续履行的违约责任。
四、政府颁布了限购令,卖方明知买方现有条件不符合购房资格,双方在预约买卖合同中约定可以过户到买方指定的第三方但没有约定具体第三方的姓名,签订正式买卖合同时卖方拒绝与买方指定的第三方签约,由此引起纠纷。
双方如明知买方不符合购房资格还签订了房屋买卖合同,如在合同中约定了具体明确的第三方名称并且第三方签字同意,卖方不配合过户到第三方名下,则卖方承担违约责任。如果没有约定具体明确的第三方名称,则即使买方找到了可以过户的第三方,卖方以约定的主体名称不明确拒绝过户给第三方,可以不承担违约责任。但卖方明知买方不符合购房资格而与买方签订合同,则应承担缔约过失责任。
五、买方购买商业公寓误以为不受限购令约束,但实际上商业公寓的使用年限是70年按住宅在限购令范围内,因此无法过户,买方要求解除合同返还已交纳款项卖方不同意引发的纠纷。
这种情况下卖方也有审查买方是否符合购房条件的义务,如因限购令无法继续履行合同,则因不可归责于双方的原因,可以解除合同,互不承担违约责任徐涛律师15327446830 QQ574659129

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